悲催的天津楼市,还没熬到政策放松,外地热点城市又开始收紧了……

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悲催的天津楼市,还没熬到政策放松,外地热点城市又开始收紧了……

冷眼观楼 冷眼观楼 2020-07-26

7月24日,韩副总理在住房城乡建设部召开房地产工作座谈会。

这不是每年都召开的管理会议,去年开过两次:3月18日和12月18日。

对于本次会议传递出的信号,各方大V解读有所不同。

北京中原地产的张大伟说,讲话里没有一句话是2019年前两次会议中没提及的

杭州知名地产媒体人刘德科说,这是今年楼市调控收紧的总号角

参会的10个城市:京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。

倒不是这10个城市房价都暴涨需要预警,北京、长沙明显就是控房价的优等生嘛。

只是因为,他们基本覆盖了全国——长三角、京津冀、粤港澳、中部、西南、东北。

的,没有天津。

其实,自2016、2017年本轮房地产调控正式启动以来,重点一二线城市的限购、限贷政策一直都在

去年下半年、今年上半年偶有十几个城市斗胆出了楼市松绑政策,基本上也都是“一日游”。

可没想到在去年、甚至疫情之后的今年上半年,深圳、南京、杭州、宁波等城市的楼市却是火上了天,房价暴涨,新盘“万人摇”。

背后的逻辑其实也简单:

一方面,大部分城市利用人才政策变相松绑,扩大了需求基数

另一方面,银根较2018年之前确实宽松很多,房地产也因此受益

因此,本次座谈会上也提出了很多具体举措:

  • 防止资金违规流入房地产市场

  • 对市场异动及时提示、指导和预警

  • 定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况,接受社会监督

  • 要发挥财税政策作用,有效调节住房需求

  • 要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行

而且,7月6日的宁波、7月15日的深圳、7月25日的东莞,已经开始限购加码。

张大伟总结,新一轮调控的主要特征,就是在全国开启“打三假”:假离婚、假落户、假人才

年初新冠疫情爆发后,从中央到地方纷纷出台多项稳金融政策,以为实体经济提供资金保障和支持。

当时就有很多自媒体分析,银根宽松对楼市是一个重大利好,资金最终会流入房地产,让楼市迎来小阳春。

现在再回头看这些预测,如果放在深圳、杭州、宁波、成都、南京这样的城市,很精准。

可放在天津市场看,只能说声“呵呵”。

当然,年初时姜Sir也过高估计了疫情对房地产带来的冲击,对今年市场走势有所误判。

当时推断,6月前后才会有一波成交小高潮。现在看,3月市场就起势了,4、5月回暖很明显,到6月就已经平淡下去了。

基本上,市场走势比姜Sir预测的提前了一到两个月。

这很正常:天津中原统计显示,今年1-5月,天津新建商品住宅新增供应312.53万㎡,同比下降37%

疫情叠加春节压抑的购房需求,在3月后集中释放,恰好赶上春节后因疫情造成的供应不足,结果出现5月份的成交高峰——共成交118.28万㎡,环比上升8.1%,同比上升4.6%。

可是,庞大的供应存量,最终还是把整个市场打回原形。

天津中原统计,5月份天津新建商品住宅可销售面积存量1975.4万㎡,销供比0.89,出清周期22.9个月

而随着6月更多新项目的入市,估计这个数值还会提高。

所以说,不管是人才落户的进一步放松,还是资金层面的大面积放松,对天津楼市今年的整体走势,影响都很有限。

好多业内人期盼,天津什么时候能放松下限购?哪怕是调整下二套房认定标准也好,从“认房又认贷”改成“认房或认贷”。

因为现在天津楼市的最大问题,就是梯度市场启动不了,改善客群受到全面抑制

但在7月24日会议之后,大家就不要再继续抱有这种幻想了(其实以前也不应该有)。

现在调控的重心是防反弹,管理层的把关注点都放在深圳、杭州、宁波、成都、南京这样的城市上。

在这种背景下,天津怎么好意思说:“我这挺惨的,让我松松手吧……”

没办法,熬着吧

每次出去和开发商聊,大家都在抱怨:“天津太难了。”

确实,好多公司在集团里排名,天津的业绩都是倒数。

可姜Sir又问了好多项目的营销负责人,其实每个月都是比较平稳地出货的,并不是一套房也卖不动。

像万科在精武镇的几个盘,锦庐已经清盘,西庐所剩无几,紫台还剩大概三分之一。这些可都是去年中、前年底开盘的。

按理说,这样的去化速度,不算差啊?

每年1200-1500万㎡的成交量,不算个好成绩,但对现在的天津来讲也不算失常吧?

姜Sir只能套用个老电影里的台词:“不是我们市场太惨,而是别的城市太火。”

面对干营销的朋友,也只能劝他们:“不怨你们,归根结底,还是总部定的任务太高了。”

再给他们灌碗鸡汤:“宏观我们无能为力,微观我们竭尽全力。”

奢望政策放松是不可能了,这日子还得往下过。

大家能做的,就是把自己的项目定位准,把产品和服务做好。

事实证明,只要用心,还是有回报的。

举个例子,海教园竞争那么激烈,有阳光城未来悦新开盘就卖了几套,也有龙湖天璞新开盘卖了100多套。

去项目亲身看看,孰优孰劣就能比较出来,购房者现在也是很精明的。

所以,各位开发商大人,多提升提升自己的内功吧,别再出样板间厨房窗户被水槽龙头挡住、160㎡洋房主卫连浴缸都没有、进口儿童滑梯装在十字路口这样的设计了……

另外,各位身边要是有干营销的朋友,平时就多请他们吃吃饭、喝喝咖啡、安慰几句,也算是对巨大压力社会群体的一种心理建设。

- END -

2020·7·26

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